Hai dự án cùng mặt tiền Đại lộ Bình Dương ở khu Vĩnh Phú cũ, chỉ cách nhau một đoạn ngắn, nhưng đang ở hai giai đoạn hoàn toàn khác nhau. The Rivana của Đạt Phước đã bàn giao từ 2023. The Emerald Boulevard của Lê Phong khởi công đầu 2026 và đang bán. Bài viết so sánh The Rivana và The Emerald Boulevard theo dữ liệu chủ đầu tư, báo chí và tin rao cập nhật tháng 10/2026. Đây thực chất là bài toán quen thuộc với người mua căn hộ Quốc lộ 13: mua căn có sẵn giá thấp hơn, hay mua căn hình thành trong tương lai với sản phẩm mới hơn?
Tổng quan hai dự án
The Rivana
The Rivana do Công ty CP Đầu tư Đạt Phước làm chủ đầu tư, tại số 60/3 Đại lộ Bình Dương, khu Vĩnh Phú cũ (Thuận An). Phường Vĩnh Phú cũ đã được chia vào hai phường mới là Lái Thiêu và Bình Hòa từ ngày 1/7/2025. Chúng tôi chưa xác nhận chính thức dự án thuộc phường nào, nên người mua cần xem trên giấy tờ. Theo Tuổi Trẻ (3/2021), dự án rộng 11.882 m², cách sông Sài Gòn khoảng 300 m, gồm 3 tháp 28 tầng với 1.023 căn hộ và 16 shophouse. Căn hộ có diện tích khoảng 50–99 m², chủ yếu là 2PN khoảng 71 m², chiếm khoảng 68% số căn. Nhà thầu là An Phong, thiết kế là Ong & Ong.
Dự án khởi công ngày 2/3/2021, cất nóc tháng 12/2022, bàn giao từ khoảng tháng 9/2023 theo đơn vị phân phối Rever. Về sổ hồng, một số đại lý cho biết đã cấp hoặc đang hoàn tất, nhưng chúng tôi chưa tìm thấy xác nhận từ báo chí hoặc chủ đầu tư. Người mua cần kiểm tra tình trạng của từng căn.
The Emerald Boulevard
The Emerald Boulevard của Tập đoàn Lê Phong nằm ở góc Quốc lộ 13 và đường Vĩnh Phú 10, nhìn ra sông Sài Gòn. Theo website dự án, địa chỉ hiện nay thuộc phường Bình Hòa. Báo chí khi khởi công (1–2/2026) ghi dự án có quỹ đất hơn 10.000 m², 3 tháp 40 tầng và 3 hầm. Một số trang môi giới lại ghi 2 tháp với 1.149 căn. Dự án khởi công ngày 23/1/2026, công bố chính thức ngày 20/6/2026. Tổng thầu là Central, CBRE vận hành, MB tài trợ vốn. Lê Phong cam kết bàn giao hoàn thiện, có máy lạnh âm trần, thiết bị và nhà thông minh. Mốc bàn giao chưa được chủ đầu tư công bố; môi giới nêu quý IV/2028.
Bảng so sánh The Rivana và The Emerald Boulevard
| Tiêu chí | The Rivana | The Emerald Boulevard |
|---|---|---|
| Chủ đầu tư | CTCP Đầu tư Đạt Phước | Tập đoàn Lê Phong |
| Vị trí | 60/3 Đại lộ Bình Dương, khu Vĩnh Phú cũ, cách sông Sài Gòn khoảng 300 m | Góc QL13 và đường Vĩnh Phú 10, phường Bình Hòa (Vĩnh Phú cũ), nhìn ra sông |
| Quy mô | 11.882 m²; 3 tháp 28 tầng; 1.023 căn và 16 shophouse | Hơn 10.000 m²; 3 tháp 40 tầng, 3 hầm (báo chí); môi giới ghi 2 tháp, 1.149 căn |
| Diện tích căn | 1PN khoảng 50–52 m², 2PN khoảng 71 m², 3PN khoảng 97–105 m² | Studio khoảng 30 m², 1PN+ 45–49 m², 2PN 59–74 m², 3PN khoảng 87 m² |
| Giá tham khảo | Mở bán từ khoảng 36 triệu/m² chưa VAT (2021–2023, đại lý). Tin rao thứ cấp 10/2026 khoảng 1,6–2,6 tỷ/căn | Đại lý rao khoảng 61–66 triệu/m² (10/2026); chưa có bảng giá chính thức |
| Pháp lý | Đã hoàn công và bàn giao; tình trạng sổ hồng cần kiểm tra từng căn | Chưa thấy số GPXD hay văn bản đủ điều kiện bán được công bố |
| Tiến độ | Hoàn thành; có cư dân sinh sống | Khởi công 23/1/2026, đang thi công móng (giữa 2026) |
| Bàn giao | Từ khoảng 9/2023 | Chưa công bố chính thức (môi giới nêu quý IV/2028) |
| Tiện ích | 34 tiện ích: hồ bơi 50 m, hồ trẻ em, jacuzzi, gym, yoga, spa, tennis, tường leo núi, BBQ | Hồ bơi trên 30 m, cầu kính trên cao, Lifestyle Hub tầng 20, khoảng 4.000 m² thương mại, trường mầm non |
| Giá thuê tham khảo | 1PN khoảng 4,5–6,5 triệu/tháng; 2PN khoảng 5,5–9,5 triệu/tháng (tin rao 10/2026) | Chưa có (chưa bàn giao) |
Khác biệt lớn nhất: căn có sẵn và căn hình thành trong tương lai
Chênh lệch giá giữa hai dự án là rất lớn. Theo tin rao, một căn 2PN khoảng 65–71 m² tại The Rivana dao động khoảng 2,3–2,6 tỷ đồng. Căn 2PN tương tự tại The Emerald Boulevard theo bảng giá đại lý có thể từ khoảng 3,6 tỷ đồng trở lên. Như vậy, cùng loại căn, cùng khu vực, chênh lệch khoảng 1–1,5 tỷ đồng. Phần chênh này đến từ:
- Mặt bằng giá theo thời điểm: The Rivana bán trong giai đoạn 2021–2023. The Emerald Boulevard ra hàng năm 2026, khi giá sơ cấp tại TP.HCM và vùng ven đã tăng mạnh.
- Định vị sản phẩm: The Emerald Boulevard cao 40 tầng, có gói hoàn thiện cao và đơn vị vận hành quốc tế. The Rivana có 28 tầng, định vị tầm trung.
- Tuổi công trình: căn hộ The Rivana đã qua sử dụng khoảng 3 năm. Người mua cần trừ hao chi phí sửa chữa và nội thất.
Đổi lại, người mua The Rivana nhận nhà ngay, có thể kiểm tra chất lượng thực tế, đánh giá cộng đồng cư dân và ban quản lý, và bắt đầu cho thuê ngay. Người mua The Emerald Boulevard được thanh toán giãn theo tiến độ trong khoảng 2–3 năm, có sản phẩm mới, nhưng phải chịu rủi ro tiến độ, pháp lý bán hàng và chi phí cơ hội của dòng tiền.
Bài toán cho thuê
Với căn 2PN The Rivana mua khoảng 2,4 tỷ đồng, cho thuê khoảng 7–8 triệu đồng/tháng, lợi suất gộp khoảng 3,5–4%/năm trước chi phí. Mức này tương đương mặt bằng chung của căn hộ vùng ven. Với The Emerald Boulevard, nếu giá cho thuê sau bàn giao không cao hơn tương xứng với giá mua, lợi suất cho thuê sẽ thấp hơn đáng kể. Nhà đầu tư khi đó chủ yếu kỳ vọng vào tăng giá vốn. Đây chỉ là phép tính minh họa từ tin rao. Bạn nên tự cập nhật số liệu theo hướng dẫn trong cẩm nang mua nhà.
Pháp lý: lưu ý riêng cho từng dự án
- The Rivana: nếu căn đã có sổ, giao dịch theo thủ tục chuyển nhượng thông thường, công chứng và sang tên. Nếu chưa có sổ, phải chuyển nhượng hợp đồng mua bán có xác nhận của chủ đầu tư, và cần làm rõ khoản 5% còn lại chờ cấp sổ do ai thanh toán. Kiểm tra thêm tình trạng thế chấp và quỹ bảo trì.
- The Emerald Boulevard: theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc tối đa 5% khi đã có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng. Sở Xây dựng TP.HCM từng cảnh báo một dự án khác của Lê Phong (The Emerald Garden View) chưa đủ điều kiện bán. Vì vậy, người mua nên yêu cầu xem văn bản cho đúng dự án mình mua.
Phù hợp với ai?
The Rivana phù hợp với
- Người mua nhà lần đầu với ngân sách khoảng 1,6–2,6 tỷ đồng, cần nhà ở ngay.
- Nhà đầu tư muốn có dòng tiền cho thuê ngay, chấp nhận công trình đã qua sử dụng.
- Người ưu tiên giảm rủi ro tiến độ và muốn kiểm tra chất lượng trước khi mua.
The Emerald Boulevard phù hợp với
- Người có ngân sách từ khoảng 3 tỷ đồng trở lên, muốn căn mới hoàn thiện cao và tiện ích hiện đại.
- Người không cần nhà ở ngay, muốn thanh toán giãn theo tiến độ.
- Nhà đầu tư trung hạn chấp nhận rủi ro dự án hình thành trong tương lai để đổi lấy sản phẩm mới.
Kết luận: The Rivana và The Emerald Boulevard cạnh tranh trên cùng đoạn mặt tiền QL13 nhưng phục vụ hai nhu cầu khác nhau. The Rivana là căn “có sẵn, giá dễ tiếp cận”. The Emerald Boulevard là căn “mới, cao cấp hơn, phải chờ”. Hãy chọn theo ngân sách và thời điểm cần nhà thay vì theo lời quảng cáo. Xem thêm khu vực Vĩnh Phú, bảng giá căn hộ QL13 và các bài so sánh khác.
Câu hỏi thường gặp
The Rivana đã có sổ hồng chưa?
Một số đại lý cho biết sổ đã được cấp hoặc đang hoàn tất. Tuy vậy, chúng tôi chưa tìm thấy xác nhận chính thức từ chủ đầu tư hay báo chí, nên người mua cần kiểm tra tình trạng sổ của từng căn.
Giá The Rivana hiện nay bao nhiêu?
Tin rao tháng 10/2026 phổ biến khoảng 1,6–2,6 tỷ đồng/căn, tùy diện tích, tầng và nội thất. Giá giao dịch thực tế có thể khác.
The Emerald Boulevard khi nào bàn giao?
Dự án khởi công ngày 23/1/2026. Lê Phong chưa công bố mốc bàn giao chính thức. Một số môi giới nêu quý IV/2028, và mốc ràng buộc là mốc ghi trong hợp đồng.
Hai dự án cách nhau bao xa?
Cả hai cùng mặt tiền Đại lộ Bình Dương ở khu Vĩnh Phú cũ, cách nhau một đoạn ngắn, nên tiện ích ngoại khu và thời gian di chuyển về TP.HCM tương đương nhau.